Meinungsäußerung: Die Wohnungsknappheit wird den Aktien von Hausbauunternehmen zugute kommen. Hier sind einige Unternehmen, die man im Auge behalten sollte

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Der doppelte Schlag eines rückläufigen Aktienmarktes und steigender Zinssätze hat in diesem Jahr auf die Aktien von Wohnungsbaugesellschaften eingewirkt und zu Tiefstbewertungen geführt. Diese Bewertungen lassen Immobilienaktien wie das schlechteste Haus in einer schlechten Nachbarschaft aussehen. Doch in Wirklichkeit ist die Branche das billigste Haus in einer unterbewerteten Gegend. Anfang April lag das durchschnittliche Kurs-Gewinn-Verhältnis zwischen den Aktienkursen von Wohnungsbauunternehmen und den für 2022 erwarteten Gewinnen bei nur dem Vierfachen der Gewinne, dem niedrigsten Wert aller Branchen auf dem gesamten US-Aktienmarkt. Dieses Verhältnis sank Mitte Mai auf 3,5, als der iShares U.S. Home Construction ETF (ITB) im bisherigen Jahresverlauf rund 30 % verlor. Die Aktien einiger großer Bauunternehmen, wie des Branchenführers D.H. Horton, sind in diesem Jahr um fast 40 % gefallen. Dieser Rückgang wurde zum Teil durch die Annahme der Anleger ausgelöst, dass steigende Hypothekenzinsen den Markt aushöhlen und die Käufer abschrecken werden. Dabei spielt es keine Rolle, dass die Verkaufspreise in einigen belebten lokalen Märkten aufgrund von Bieterwettkämpfen höher sind als die Schätzungen der Kreditgeber, so dass die Käufer gezwungen sind, beim Abschluss zusätzliche Barmittel bereitzustellen.

Diese Markthitze hat die Anleger nicht davon abgehalten, Aktien abzustoßen, weil sie befürchten, dass steigende Zinsen die Nachfrage bald dämpfen werden. Infolgedessen sind viele dieser Aktien in nur wenigen Monaten von etwas überbewertet auf deutlich unterbewertet gefallen. Doch die Gerüchte über die bevorstehende Schwäche der Branche sind stark übertrieben. Der angeschlagene Zustand dieser Aktien ist in Wirklichkeit eine Chance – was sich in den erhöhten Kurszielen der Analysten widerspiegelt -, denn die Daten deuten darauf hin, dass die chronische Wohnungsknappheit trotz höherer Zinsen weiterhin für eine hohe Nachfrage sorgen wird. Obwohl die Hypothekenzinsen weiter steigen dürften, sind sie immer noch recht niedrig und werden es wohl auch zumindest in den nächsten ein bis zwei Jahren bleiben. In den letzten Monaten sind die typischen Zinssätze für 30-jährige Festhypotheken von etwa 3 % auf etwa 5 % angestiegen. Historisch gesehen ist dies jedoch keineswegs hoch. Seit 2011 sind die Zinssätze selten unter 5 % gefallen, und viele Käufer, die ihr zweites oder drittes Haus kaufen, können sich daran erinnern, dass sie im Jahr 2000 8 % bis 9 % und ein Jahrzehnt zuvor 10 % bis 11 % zahlen mussten.

Angesichts der steigenden Wohnungsmieten – die im April im Durchschnitt um mehr als 25 % im Vergleich zum Vorjahr gestiegen sind und aufgrund der hohen Inflation weiter steigen dürften – werden viele Käufer zweifellos immer noch das Eigenheim als die beste finanzielle Option ansehen. Viele derjenigen, die ohnehin schon ein knappes Budget haben, werden einfach weniger teure Wohnungen kaufen, so dass höhere Preise die Nachfrage vor allem im unteren Segment dämpfen könnten. Käufer aus dem unteren Preissegment könnten gezwungen sein, zu mieten, was den Bauherren von Mehrfamilienhäusern zugute kommt. Die derzeitige Knappheit an verfügbaren Häusern wird wahrscheinlich noch ein Jahrzehnt anhalten. Statistiken des U.S. Census Bureau und der Credit Suisse zeigen das Ausmaß dieses Mangels anhand der folgenden Messwerte der wichtigsten Marktindikatoren: In der Vergangenheit standen landesweit etwa 1,5 Millionen Häuser zum Kauf zur Verfügung. Der aktuelle Bestand an verfügbaren Ein- und Mehrfamilienhäusern – etwa 700.000 – ist der niedrigste seit mehr als 40 Jahren.

Obwohl der Bau von Eigenheimen derzeit in rasantem Tempo voranschreitet, hat das Land in den letzten 17 Jahren nicht annähernd genug gebaut. Seit dem Höhepunkt des Wohnungsbaus im Jahr 2005 mit mehr als 2 Millionen Baubeginnen gab es durchschnittlich 500.000 weniger Baubeginne pro Jahr, was zu einem Defizit von etwa 3 Millionen Wohnungen führte. Dieser Mangel hat sich in letzter Zeit etwas gelockert, aber es könnte leicht ein weiteres Jahrzehnt dauern, bis das Angebot die Nachfrage ausgleicht.

Die übermäßige Bautätigkeit vor der Großen Rezession führte zu einem Überangebot von fast 2 Millionen Wohnungen, das jedoch 2014 aufgebraucht war. In den darauffolgenden Jahren sank das Angebot wegen der zu geringen Bautätigkeit stark ab, so dass bis 2020 ein Defizit von 3 Millionen Wohnungen entstand. Selbst wenn die Bautätigkeit jetzt wieder zunimmt, wird die lange Zeit der Unterversorgung das Angebotsdefizit noch über Jahre hinweg aufrechterhalten.

Verschärft wird die Knappheit durch das Alter des amerikanischen Wohnungsbestands. Im Jahr 2019 lag das Durchschnittsalter eines Hauses in diesem Land bei 41 Jahren. Jetzt liegt es bei 44 Jahren – der älteste Wert aller Zeiten. Bei der Bewertung von Anlagemöglichkeiten sollten Anleger wahrscheinlich Unternehmen mit geringerer Marktkapitalisierung in Betracht ziehen, obwohl einige der größeren Namen in den nächsten ein bis zwei Jahren gute Renditen versprechen. Auch die Zulieferer werden von der langfristigen Nachfrage profitieren.