Warum dieser Abschwung auf dem Immobilienmarkt anders ist als der letzte

So schnell wie die Hypothekenzinsen steigen, so schnell kühlt sich der einstmals glühende Immobilienmarkt ab. Die Immobilienpreise sind immer noch historisch hoch, aber es gibt jetzt Bedenken, dass auch sie nachgeben werden.

All dies wirft die Frage auf: Befindet sich der Immobilienmarkt heute in der gleichen Lage wie vor über einem Jahrzehnt, als der Zusammenbruch von 2007-08 die Große Rezession auslöste?

Die kurze Antwort lautet: Nein. Der amerikanische Immobilienmarkt ist heute in einer weitaus besseren Verfassung. Das ist zum Teil den neuen Kreditvergabevorschriften zu verdanken, die aus diesem Zusammenbruch resultierten. Diese Regeln stellen die Kreditnehmer von heute auf eine weitaus solidere Basis.

Für die 53,5 Millionen erstverpfändeten Eigenheimhypotheken in Amerika liegt die durchschnittliche FICO-Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers heute bei rekordverdächtigen 751 Punkten. Im Jahr 2010, zwei Jahre nach dem Zusammenbruch des Finanzsektors, lag er bei 699. Die Kreditgeber sind bei der Kreditvergabe sehr viel strenger geworden, was sich größtenteils in der Kreditqualität widerspiegelt.

Auch die Immobilienpreise sind in den letzten zwei Jahren aufgrund der durch die Pandemie ausgelösten Nachfrage in die Höhe geschossen. Dadurch verfügen die heutigen Hausbesitzer über Eigenkapital in Rekordhöhe. Das so genannte „tappable equity“, d. h. der Betrag, den ein Kreditnehmer aus seinem Haus herausnehmen kann, während auf dem Papier immer noch 20 % Eigenkapital verbleiben, hat nach Angaben von Black Knight, einem Anbieter von Hypothekentechnologie und -daten, in diesem Jahr ein Rekordhoch von insgesamt 11 Billionen US-Dollar erreicht. Das ist ein Anstieg von 34 % gegenüber dem Vorjahr.

Gleichzeitig ist der Verschuldungsgrad, d. h. das Verhältnis zwischen den Schulden eines Hausbesitzers und dem Wert seines Hauses, drastisch gesunken.

Die gesamte Hypothekenverschuldung in den Vereinigten Staaten liegt jetzt bei weniger als 43 % des aktuellen Immobilienwerts und ist damit so niedrig wie nie zuvor. Negatives Eigenkapital, d. h. Schulden, die höher sind als der Wert des Hauses, gibt es praktisch nicht mehr. Zum Vergleich: Im Jahr 2011 war mehr als 1 von 4 Kreditnehmern überschuldet. Nur 2,5 % der Kreditnehmer haben weniger als 10 % Eigenkapital in ihrem Haus. All dies bietet ein enormes Polster, sollten die Immobilienpreise tatsächlich fallen.